1. 숫자로 보는 규제지역 거래 한 달 간 변화
1) 거래량 급감
10·15 대책 시행 직후 4주(10.16~11.11) 서울 아파트 거래량 –77%. 직전 4주 1만254건 → 2320건. 다른 집계로도 –74% 수준 확인. 대출 규제·실거주 의무로 매수·매도 모두 위축.
2) 11월 확정 전 잠정 집계
- 신고 기한 남은 11월 중순 현재 서울 522건 수준으로 전월(8159건) 대비 급감. 다만 허가 심사 대기 물량이 상당해, 월말 이후 추가 신고 반영 가능성이 큼.
3) 평균 거래액은 오히려 증가
- 9월 12.1억 → 10월 12.3억 → 11월(17일 기준) 15.6억. 고가권역 ‘신고가’의 영향으로 평균값이 끌어올려짐.
2. 규제지역 별 포인트: 강남의 버팀목 vs 비강남의 급랭
1) 강남3구 비중 급중
- 11월 누계 522건 중 **강남3구 230건(44.1%)**이라는 보도. 대책 때마다 현금비중 높은 지역으로 거래 집중되는 패턴 재현.
2) ‘한강벨트’ 가격은 둔화 속 일부 재확대
- 11월 둘째 주 서울 매매가 +0.17%(전주 +0.19%→소폭 둔화)지만, 성동·용산 등 한강변 핵심지에서 오름폭 재확대 사례 관측.
3) 신고가의 대부분이 강남권
- 최근 서울 신고가 거래 87%가 강남권에서 발생했다는 분석. 저가권역은 거래절벽, 고가권역은 신고가라는 ‘양극화’가 또렷
3. 통계 착시의 원인: 토지거래허가 ‘밀린 물량’
토지거래허가제가 서울 전역·경기 12개 지역에 확대되며, 구청 허가 접수·심사에 병목이 생김. 허가 대기 4071건 등 ‘밀린 허가’가 누적되면서 거래량 통계가 일시적으로 과소 집계될 수 있다는 지적. 즉, 체결→허가→신고의 지연이 11월 통계를 왜곡할 수 있음.
4. 규제지역별 거래 체감: 무엇이 바뀌었나
- 갭투자 사실상 봉쇄: 실거주 의무로 전세 끼고 매수 어려움 → 현금·무대출 수요만 활동.
- 대출한도 축소 효과: 규제지역 LTV·DTI 강화 여파로 중저가 구간도 매수심 둔화. (정부·지자체 공고 기준 적용).
- 가격은 ‘선호지+신고가’가 끌어올림: 거래량 줄었지만 평균 거래액 상승(강남 신고가 영향).
5. 규제지역의 11~12월 전망 시나리오
1) 월말·익월 초 신고 보정
- 허가 대기 물량이 풀리면 11월 실제 거래량은 현재 잠정치보다 상향될 가능성. 다만 보정 폭은 구청 허가 처리 속도에 좌우.
2) 가격은 ‘버팀 vs 조정’ 분화
- 고가·핵심지(강남, 한강벨트)는 신고가/평균가 방어, 비핵심지는 거래 부진→호가 조정 흐름 전망. 최근 주간지표도 상승폭 둔화가 확인됨.
3) 지표 확인 포인트
- 서울부동산정보광장: 월별 신고 누계(거래량) 추이. (서울시부동산정보광장 바로가기)
- 한국부동산원: 주간 아파트 가격 동향과 월간 전국주택가격동향. (한국부동산원 바로가기)
- KB/민간 리포트: 거래량·매수우위지수·자금경색 체크. (상반기 거래 급증→하반기 규제 후 급감 흐름) (KB 분석)
6) 규제지역 한 줄 정리
- 거래량: 규제 직후 –70%대 급감, 허가 지연 누적으로 잠정치 과소 가능성.
- 가격/평균 거래액: 강남 신고가가 평균을 끌어올리며 15억대로 상승. 양극화 심화.
- 시장 체감: 현금 비중 높은 핵심지 중심 거래, 비핵심지 거래절벽 지속.
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